Novità introdotta dalla legge 160 del 27 dicembre 2019.
Viene prevista per il 2020 una detrazione del 90% “Bonus facciate” per il ripristino delle facciate esterne degli edifici.
Prevede una detrazione d’imposta, da dividere in 10 quote annuali, pari al 90% delle spese sostenute nel 2020 per interventi, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone.
Sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulla facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.
La facciata di un edificio è la superficie esterna verticale dello stabile che si affaccia sulla pubblica via e comprende i cornicioni, le colonnine, i fregi e tutti quegli elementi architettonici destinati all’abbellimento della facciata che sono pertanto da considerarsi parti comuni della stessa.
La disposizione normativa indica e comprende espressamente i balconi. Sembra non esserci alcuna limitazione alla tipologia di interventi, sia se trattasi di balconi aggettanti o incassati, sia se trattasi di edifici di pregio architettonico e non, che presentano fregi ed ornamenti. Dovrebbero essere compresi pertanto la pittura delle ringhiere ed il rifacimento dei sottobalconi.
La specificazione tra balconi aggettanti e balconi incassati deve essere eseguita, poiché vi sono diverse modalità di ripartizione della spesa, anche nella considerazione che i balconi sono privati e non è consentito all’assemblea obbligare i proprietari ad eseguire i lavori.
Dall’analisi tecnica e contabile si individueranno le tipologie dei balconi, se aggettanti o incassati, se presenti fregi o ornamenti (che per definizione sono comuni), e un progetto di ripartizione della spesa.
Si dettaglia che per quanto riguarda i balconi aggettanti, il pavimento è del titolare dell’appartamento dal quale vi si accede, il sottobalcone è del titolare dell’appartamento dal quale vi si accede, salvo gli elementi decorativi che incidono sul decoro, che sono condominiali; il parapetto è del titolare dell’appartamento dal quale vi si accede, salvo gli elementi decorativi che incidono sul decoro, che sono condominiali.
Per quanto riguarda invece i balconi incassati il pavimento è del titolare dell’appartamento dal quale vi si accede, il sottobalcone è del titolare dell’appartamento cui funge da copertura, il parapetto è solitamente parte comune, in quanto elemento unico della facciata.
Possono usufruire della detrazione i proprietari, i nudi proprietari, i titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); locatari o comodatari.
La detrazione fiscale del 90% si applica alle spese documentate, sostenute nel 2020, per gli interventi, inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del D.M. 1444/1968.
Le zone A sono le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale.
Le zone B sono le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A.
Restano esclusi dalle agevolazioni tutti gli immobili isolati, case di campagna, gli immobili di tipo agricolo e i fabbricati destinati all’agriturismo.
Sono quindi espressamente esclusi dal superbonus gli interventi di manutenzione o sostituzione di infissi, persiane, vetrate, portoni, grondaie, camini, tetti, inferriate e cancellate, ed altri interventi relativi al decoro complessivo del palazzo, ad esempio l’eliminazione delle antenne private e la realizzazione del relativo impianto centralizzato. Occorre verificare se tali casistiche di lavori possono usufruire di ordinaria detrazione per ristrutturazione edilizia.
Se i lavori previsti comprendono interventi legati al miglioramento dell’efficienza energetica occorre valutare le detrazioni fiscali risparmio energetico.
Se gli interventi, che non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, hanno effetti sull’efficienza energetica dell’immobile o interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, è necessario seguire la normativa sulla prestazione energetica degli edifici, così come accade per gli interventi di efficientamento energetico e per quelli di ristrutturazione edilizia.
Il professionista incaricato dal Condominio potrà eseguire uno studio tecnico della facciata e dei balconi. Si valuteranno i lavori da eseguirsi, insieme alla analisi del Regolamento del Condominio e alle possibilità di recupero fiscale. Si produrrà un capitolato tecnico dei lavori, per l’effettuazione di indagine di mercato, invitando più aziende alla presentazione di offerta economica.
